城市民宿如何规范发展？王天星：厘清法律边界，兼顾邻里安宁与合理利用

住宅楼内的民宿、网约房如何管理，近年来持续引发关注。一方面，噪声扰民、陌生人员频繁进出、违规改建等问题影响居民生活；另一方面，利用闲置住宅提供住宿服务，也回应着房屋合理利用和游客多样化住宿的需求。如何保护邻里权益，同时为符合条件的经营活动明确规范路径，成为城市治理需要回答的问题。

北京第二外国语学院文化旅游政策法规中心副主任王天星在接受媒体采访时指出，新时代的治理逻辑应当是“规范发展”，而非“直接关停”。对于住宅短租这一新兴业态，政策层面的态度已经明确，规范与发展并重、安全与便民兼顾。司法实践应当与这一政策方向形成良性互动，共同促进新业态的健康发展。

城市民宿认定标准仍需细化

依据《民法典》第279条，住宅改变为经营性用房，应当经有利害关系的业主一致同意。对于城市短租，争议的关键在于其是否构成“住改商”，以及应当依据哪些因素作出判断。

王天星指出，法院在认定“经营性用房”时，普遍将“按日计价、提供住宿服务”作为核心标准。然而，长期租赁中亦存在有偿使用、提供服务如定期保洁等元素，二者之间的界限并非泾渭分明。将短租一概等同于旅馆业经营，忽略了短租在时长、频次、规模上与旅馆业的本质差异。

“从目的解释的角度看，《民法典》第279条旨在保护相邻业主的居住安宁不受‘经营性活动’的过度干扰。然而，网约房、民宿的干扰是否必然达到一票否决的程度？”王天星说，在现有判决中，多数法院往往未严格审查“实际损害”是否存在、损害程度如何、是否可以通过技术手段加以控制，而是径行以“存在干扰可能性”为由，适用“一致同意”规则。这种以可能性替代现实性的判断方式，在证明标准的把握上尚有商榷空间。

地方实践已开始探索分类管理。鄂尔多斯将房源集中、具备一定规模的网约房纳入旅店业管理；对房源分散、规模较小、不适宜设置前台的，则按照出租房屋管理。这一做法根据经营规模和形态匹配不同规则，为城市民宿兼顾安全底线与合理经营提供了参考。

完善城市民宿管理机制，为规范经营明确路径

厘清法律定性之外，城市民宿还需要一套可执行的管理机制。哪些住宅可以开办民宿，经营者需要履行哪些手续，扰民投诉由谁处理，发生安全问题后如何追责，都应当有明确依据。

今年初，国务院办公厅印发的《加快培育服务消费新增长点工作方案》提出，培育旅居目的地城市（区域），推动存量设施改造，依法盘活农村闲置土地和房屋。

王天星指出，虽然该《工作方案》直接针对的是农村闲置资源，但其“盘活存量资产”“培育旅居目的地”的政策导向，对城市闲置住宅的合理利用同样具有指导意义。2025年9月以来，商务部、财政部联合开展了消费新业态新模式新场景（“三新”）试点，确定了50个试点城市，并拨付首批财政支持资金86亿元。民宿、短租作为消费新业态的重要组成部分，正是这一政策框架所鼓励探索的方向。

政策鼓励发展，不等于放松治理。解决民宿、网约房引发的邻里矛盾，关键不是简单“一刀切”，而是建立可执行、可核验、可追责的治理闭环。

地方也在探索城市民宿规范治理。前不久，青岛市文化和旅游局等有关部门与美团开展品质民宿集聚区共建，依托试点区域推进分类管理，将房源登记、服务标准、投诉处理和动态退出等纳入管理机制。通过明确经营主体、房源标准和退出条件，推动经营主体可识别、经营过程可监督、违规责任可追溯。

城市民宿涉及房屋用途、治安、消防等多个领域，治理中还需加强部门协同，将房源核验、入住登记、投诉处理、整改退出等环节衔接起来。同时，应进一步明确平台在经营者实名登记、房源信息核验和异常房源处置中的责任边界。既让居民反映问题后能够找到责任主体，也让经营者清楚了解准入条件和经营边界。

“同时尽快出台全国统一的民宿（网约房）管理法规，明确住宅用于短租的经营条件、程序要求、邻里协商机制，以及建立司法与行政的协调机制等。”王天星说，住宅短租、民宿、网约房承载着不可忽视的社会经济价值，在促消费、稳就业、平抑旺季酒店价格、盘活闲置资源等方面发挥着独特作用。

住宅民宿规范发展的关键，是让居民的安宁生活得到保护，也让符合条件的经营者知道如何依法经营。进一步明确法律边界，压实经营和监管责任，形成可执行、可核验、可追责的管理机制，才能减少各方的不确定性，为城市民宿有序发展建立稳定预期。