多少接盘写字楼的酒店人，要当冤大头？｜ TD内参

01

近期，国内商业地产圈刮起了一股写字楼改酒店的热潮，一批又一批酒店投资人正扎堆往里冲。

笔者随手打开抖音，就看到一个勇敢的博主，说是年前砸300万拿下了南宁江南区的一层写字楼，想改成30间酒店，并配文称：2026年，看我逆风翻盘。

（图源：抖音）

不料，评论区几乎是一边倒地不看好。比如，有网友反手就抛出一句：开酒店，我就没听过还能逆风翻盘的。

紧接着，还有一个同行捂脸劝诫：如果你有干酒店的经验，当我没说。如果没有，建议还是慎重考虑，毕竟上船容易，下船看运气。

再往下翻就更扎心了：写字楼弄的酒店，几乎亏的可能性就有八成。

其实，也不能怪这届网友，实在是行业背后的真相让人提不起信心，根据戴德梁行2026年1月发布的官方报告：

截至2025年底，全国18个核心城市中，甲级写字楼整体空置率已经达到22.4%，创下历史新高，远超2008年金融危机时期的水平。

分城市来看，一线城市中，深圳核心商圈空置率29.41%，广州20.65%，上海23.39%，北京15.89%；新一线城市中，武汉空置率35.2%，重庆32.8%，天津31.6%，成都28.9%......

一句话概括，国内写字楼正在进入全面过剩时代。与此同时，酒店业也早已供过于求，两种过剩的资产加在一起，是能够负负得正，还是投资人要当冤大头？

对此，中国饭店协会酒店数字化专委会常务副理事长、盈蝶咨询CEO胡升阳，在聊起这股热潮时连连摇头。他表示写字楼改酒店本质上是为了盘活存量资产，但对投资人来说是不公平的。

“酒店用的是商业用地，租金高，写字楼用的是商务用地，现在租金低，放开写字楼进入，会让本就承压的酒店市场遭受毁灭性打击，特别是在新开发的高新区，往往是写字楼重灾区。”

“以上海为例，虹桥现在已经有200多家酒店了，都是新增物业，再这样开下去，很容易把18年、19年高位入场的投资人全部杀干净。相反，在南京东路、南京西路这类物业增量有限的核心地段，就不会出现写字楼改酒店这种情况。”

在胡总看来，写字楼已经毁灭了，与其祸害酒店，不如改成长租公寓，一年收一次租，比酒店好管理、好运营。

“比如，市中心的住宅8万-10万一平米住不起，而公寓一套都是5000-8000一个月，写字楼可以把价格拉到3000-5000，平替小区的住宅，吸引原本住不起的年轻人，政府希望的人才引进、就业和招商问题也能解决。”

02

另一方面，很多投资人可能只看到眼前的租金利好，却忽略了写字楼改酒店的难度。

除了要改变土地用途，机电、排水、消防动线、功能布局等几乎都要大拆大建，一套流程下来可能比新建还贵。

业内资深人士甘圣宏至少主持过5家写字楼改造，他告诉笔者，这种项目对住宿的这个业态其实并不太友好。

“写字楼的物业结构跟酒店不一样，分摊面积要大很多，还有纵深、层高、采光和隔音等问题。尤其是隔音问题，很多写字楼的柱距比较大，为了控制承重，改造的时候就必须用一些轻钢建材支撑，这样隔音就会变差。”

“总之，改酒店非常考验品牌方的工程能力、设计能力以及施工技术。我们测算，整个投资成本加起来，比酒店改其他业态要贵出20%-30%。同理，后期的运营成本，电梯、水电、人工和能源等也高，差不多同样的比例。” 

“最后还要考虑市场。写字楼更多占据的是商旅市场，短期是填补了写字楼的坑，但长期的持续性很难说。就以我们之前的君亭为例，以前我们很多酒店主打的都是商旅，现在也是跟随市场变化，在慢慢承接一些休闲和度假需求。”

甘总所言不无道理。若是写字楼周边的市场需求发生变化，即便地段再好，酒店的运营能力再强，接盘后恐怕同样也会死得很惨。

而且高昂的改造成本，意味着只适合中高端酒店加入，这个档位恰恰是当下内卷最严重的战场。

这几年，深圳福田CBD的衰退或许就是不错的例证。

过去金融、外贸是福田CBD的核心产业，但当下受中美贸易战和金融业整改的影响，福田CBD的商旅市场已经急剧萎缩。

其中一栋楼更是历经三次换牌，从经济型的国丰酒店，到加盟oyo快捷品牌，再到现在被中高端的城际看上，可谓一波三折。

据一位酒店博主探店发现，附近500米内还有全季、秋果、亚朵和米漾4家中高端酒店，全是从办公楼、商铺改过来的，且周围还有很多酒店在换牌翻新。

（图源：抖音）

可想而知，这片区域的酒店未来的竞争得有多残酷。总之，这栋楼能否靠酒店救活犹未可知，写字楼改酒店并非PPT拍板这么简单。

所以，为什么他们明知山有虎，还去明知山？

“地段好、租金低，加上现在存量的加盟物业几乎已经被投资人分光了，这时候写字楼冒出来，可能就是唯一的增量。这个故事如果讲得比较大，或者有成功案例，加盟商们还是愿意去做的。”甘总坦言。

03

与加盟租赁逻辑不同的是，业主自持写字楼改酒店可能还是被迫之举。

武汉方阵置业的总经理成青泉，去年力推和主导了福朋喜来登酒店的改建，花了6200万，这几天刚刚开业，但他却认为此举完全是不得已而为之。

“第一，光谷的写字楼严重过剩，我们之前规划和装修的项目已经有出现空置，再推出1万多平米的写字楼就是自己找死。”

“第二，公司一直想要从房地产开发商转型到城市资产运营商，而运营的物业形态无非是酒店、公寓、办公、商业这几类，如果自己的物业都不敢做，转型就无从谈起。”

“至于为何选择福朋，主要是整栋楼1万多平米，非全季、亚朵所能承载，且隔壁已经有欢朋了，必须再找一个具有产品竞争力的品牌去竞争。”

说到这，成总不由得叹了口气，他也知道现在酒店很卷，如果不是自持物业，肯定是不敢开的。“真不知道现在还有哪些人在租赁物业做酒店。”

“你可能不信，214间客房，不用交租金和管理费，但装修和设备按单房摊下来的造价就高达约28.6万，比全配套、标准的福朋喜来登还要高出20%-30%！”

“根据测算，只摊销装修成本就需要4-5年才能回本。如果再计算拿地成本、建安成本、管理费和财务费，那就遥遥无期了，我们内部根本不敢、也觉得没必要算这笔糊涂账。”

空置立马死，改酒店还有一线生机，这是眼下写字楼的生存困境。

然而，种种迹象表明，写字楼改酒店，不过是将一种完全过剩的业态转为另一种尚未完全过剩的业态。

而酒店的一线生机在于，能否靠自己的品牌影响力和运营能力激活写字楼周边的商业生态，从而获得人气与客流。

幸运的是，成总做到了。除了酒店，他还配套规划了餐饮、茶饮和休闲足浴三个商业生态。

“前两者已经开业，生意火爆；休闲足浴和高端商务健身房暨健康管理中心完成招商引进，正在加紧装修，预计5月初亮相。”

“在我们的带动下，园区写字楼的招商也逆势而上，入住率从不到20%，一路突破到70%，接下来应该有希望推高到90%。”

诚然，我们不否认一家酒店确实能给周边带来巨大的商业价值，但对于投资人而言，自身盈利才是活下去的砝码。

从结果推断，写字楼改酒店，看似享受了租金红利，但长期来看，受限于地产周期尾期，仍是延续旧的租赁加盟模型，俨然成为一个高投入、高风险、低收益的行为，显然并不是所有城市都能接受的。

如此说来，酒店人接盘冤不冤？欢迎留下你的观点。