我在大理开民宿:年赚50万,但还是决定“割肉”

黎展铺 环球旅讯 黎展铺 2025-03-18 15:09:20

3年回本?

去大理旅居顺便开间民宿,面朝大海,春暖花开,是很多北上广牛马都做过的梦。

然而现实中,投资血亏、被迫转让的故事每一天都在大理上演。

但偶尔也有例外的。

“这家民宿叫拙庐,是我们夫妻俩19年新建的,2020年1月开业,连续4年全5分好评,都是客人主动评价,直到去年9月才得到一条(恶意)差评。23年入住率七成左右,营业额100多万。去年我们管理其实变懒了,入住率只有5成多,但营业额也接近70万,纯利50万左右。”

“去年,还有同行出价190万左右想收走,我的爱人不舍得,我们就没同意。现在138万转让,相当于白干一年。”

民宿老板老乔和妻子2017年就来到大理定居,先后开了2家民宿,一开始想的是在大理有件事做就好,后面竟然还干得不错,就一直干到了现在的“七年之痒”。

有意思的是,乔老板的民宿位置相当不错,距离洱海门东门200多米,旺季卖过800一晚,但夫妇俩并没有像大多数民宿主一样去卷服务,也不提供早餐,把精力都放在了卫生上。

“我的妻子有洁癖,客人入住必须脱掉鞋子才能进房间;保洁和妻子每天主要的精力都放在卫生清洁上,所以即便卖着中高端的价格也没时间提供早餐;客人出门,如果不提醒房间不用打扫,我们会默认需要打扫,就算是连续N天不需要打扫的,我妻子也会强烈要求打扫。”

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趁聊天间隙,笔者打开乔老板的民宿点评,正如他所言:卫生、服务、环境、设施四项全部点评分4.9,仅有一条差评。

“那照这么看来,您的民宿妥妥的印钞机啊,为什么要出手转让呢,还是说它现在已经......”和很多吃瓜网友一样,笔者也很是不解。

见我不好意思说出来,乔老板哈哈一笑,爽快地解释,你可能是想多了,我们的利润是实打实的:

“23年报复性增长,躺赢赚钱就不说了。24年全年成本项分别为房租8万、水电耗材4万、两个保洁员工工资8万(其实一个就够)。全年2400多个间夜,旺季大概420个,因为一半房间拒绝儿童入住,算380个间夜,客单价是800,算下来到手30万;剩下2000个间夜住一半,去年淡季客单价略高,平均400元,算下来到手40万。”

为了打消我的疑虑,乔老板也不藏着掖着,直接甩出一张张季度经营明细表,合计确有近70万营业额。前三个季度入住率都在50%以上,只有第四季度入住率为19.70%。

从更直观的月度数据来看,10-12月为淡季,入住率只有20%左右,1-8月中有3个月在70%以上,有3个月在60%以上。

一位出身平台运营的大拿,在看了这些数据之后,客观地表示:24年大环境很卷,整个大理民宿市场都在下滑,他的房价还能保住一定竞争力,相当难得了。

大理文旅局数据显示,2024年当地民宿总量突破9000家,但全年平均入住率仅为52%,较2023年下降8%,客观上也与乔老板的状况相符。

实际上,乔老板的民宿只有8间房,一间自己住,其余七间对外出租。

“客房少,精细化运营更方便。即便疫情期间,我们每年营业额也有30-40万,除去成本,纯利10-20万,是古城为数不多正常营业,能盈利的民宿。”

“但如今我已年过半百,再过几年,可能连给客人提行李都提不动了,想想还是决定放手,寻找有缘人接手。最重要的是,我和我爱人都不是那种爱奋斗的人,七年已经算得上完成一个周期了,我们后面想歇会过点自己的生活。”

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乔老板这种感受,旅居丽江的民宿G老板可能最懂,“我干了10年,23年转掉一家,24年又转掉一家,不单是我,身边做民宿的朋友,手头有五六家的,基本也全出了或者只留下一家。”

社交媒体上,一位来大理旅居6年的年轻博主,也刚决定转让自己手里盈利的小院,脱离舒适区,离开大理。

(图源:小红书)

然而今时不同往日,高价转让潮退去,大部分声音都在唱空民宿--很多新手几乎都是直线思维,你这家民宿赚钱了干嘛要转,要转的肯定是不赚钱的。他们更多想低价抄底,俗称“等鱼死”。

那么进入大理接手民宿都是谁呢?

有市场数据显示,来大理投资民宿的群体中,30%是传统酒店从业者,30%为影视文化行业跨界者,剩下40%则是从未接触过服务业的城市中产。

对于这些从未接触过的,有钱有闲的中产,业内人士是这样分析的:

大理这个地方很特殊,很多新手来定居,靠情怀开民宿,只是为了有一份事情干,并不着急发财,所以即便回本周期很长,也坚持干下去。还有一些属于纯消费的,他们选址、装修全凭喜好,不考虑市场,永远不可能回本。

乔老板属于前者,代表了大多数旅居者的心态,只不过他读了市场,营业额意外打进前20%。但商人逐利,不讲情怀。乔老板真正想找的投资者,还是具备一定经营能力的商人同行。

在他看来,位置好、颜值高才是决定性因素,至少占据七八成权重,其次是运营和服务。

“我的民宿并不算做的最好的,平时工作就是接待客人,客人入住好了,大部分时间都闲着,服务很懒,但就是位置好,步行三分钟就到古城洱海;又因为妻子是洁癖强迫症,投入130万装修+后期,营业四年,仍保持9成新以上。”


(受访者供图)

“2023年,我以45万转让费出售了第一家民宿,那间客栈只有三间房,但每年能创造15-16万潜利润,我预计投资者认真做,一年营业额20万没问题,两三年就能回本。”

话至此处,笔者对这家民宿如今的生意情况颇感好奇,便顺势问了一句:“去年他生意做得怎么样?”

“我们经常走动联系,去年他干了一年,投资已经收回一半多了。本来他也是抱着需要重新装修的心态来大理找民宿的,实际上45万就是一次性成本投入,接手即可自营。”

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除了以上提到的三类投资者,大理其实还有一批专门收民宿,靠卖转让费赚钱的人,他们把民宿当成理财产品去倒手。

“前阵子,他们出价100万想收走,我没同意,也有最多给到120多万的,见我还是不同意,就接手别人家的了。”据乔老板透露,大理民宿可选择的卖方市场也很多,之所以坚持138万(含两年房租,还有14年合同),是因为这间民宿有它独特的优势:

位置好,定位高端;颜值高,不需要重新装修;房子新建时完全按照自己的风格来建,无暗病;成本可控制在20万左右;口碑好,主打民宿卫生天花板。即便今年转让不出去,自己还能接着做,只是现阶段想逃离这个行业而已。

“我也问过孩子们愿不愿意接手,但他们从小看到大,也腻了,亲朋好友在北京也有自己工作,不适合来大理。”

值不值得130多万接手,是否能够3年左右回本?

武汉单体酒店投资人M总,看完乔老板去年的营业数据后,表示是准确的,但没有算老板的工资。她认为:

“他周边的民宿可以卖到500多的价位,而他平均只卖到430,很有竞争力。房价下滑的原因,可能是装修风格问题或没人运营。尤其是装修已经四年了,在我看来是很老了,不知道他说保养得很新,是什么概念?”

“但以目前市场来看,他的民宿房价430,到手价算378,低于之前480,按每间房少100的净利润计算,一年约少25万。同样50%入住率情况下,算多亏一点,取少赚18万,则今年应该赚32万左右(50-18)。客观来说,接手后轻改,100万三年左右回本。”

另一位广东的酒店投资人A总,也对装修特别存疑。他认为装修越精致、越花心思,各种日用损耗就越大。从酒店的视角来看,三年之后基本都要大翻新。

“另一个问题是,去年市场已经大跌了,今年只会更卷,房价也会跟着下滑。干我们这一行,当平均价格低于某个值之后,如果入住率达不到要求的话,那就预示着快要倒闭。”

乔老板也毫不避违,表示今年房价确实要下滑一些,肯定不能像我们之前一样躺平了。今年前两个月的入住率也是50%左右,但要经营得更好,投资者还要下功夫。

企查查数据显示,近十年来我国民宿相关企业注册量逐年增加,尤其是2023年、2024年,分别增加了9.05万家、9.95万家,无数接盘侠还在高位站岗。接近全国民宿总量5%的大理,又该何去何从?

有人说,大理很卷,但每年还是有很多游客。也有人说,大理民宿的蛋糕并没有想象中的那么大。

换做是你,会选择接手乔老板的民宿吗?

黎展铺

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