如何选择正确的物业，降低酒店投资的风险？

酒店项目是重资产投资，投资规模较大、回收时间较长、风险较高，投资酒店需要慎重决策。其中，选择物业是投资决策中的第一步，也是最重要的一步。

对于不同档次的酒店，物业选择有不同的考量因素。正确的物业选择，将有助于防范项目投资的风险。

那么，该如何选择物业呢？本文将从物业本身和地理位置两方面，剖析不同类型的酒店该如何走好酒店投资的第一步。

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物业配套：

适用于各种类酒店参考

物业对于酒店行业而言非常重要，如何挑选优质物业一直是投资人的难点。

1.停车位

众所周知，没有停车位，对酒店来说是一大“硬伤”。

前期选址要格外注意，停车位数量一般需要达到床位量的30~50%，如果低于30%，就要评估酒店周边是否有方便顾客停车的区域。

2.门头店招

门头店招的位置、大小，几乎决定着酒店获客成本的高低。

广告咨询行业对好招牌的定义，一般是“字大、灯亮”。很多经济型酒店品牌都采用较大的字体、亮眼的色彩来提高招牌被关注到的可能性；而主要依靠品牌赋能的高端酒店，则更多采用极简风或小门牌。

但不管品牌风格如何，投资人还是应优先选择门头较宽、招牌空间充足的物业。

3.大堂

根据酒店定位法则，酒店的大堂越漂亮，其获客成本就越低，平均房价也就越高。但过大的大堂面积、过于豪华的大堂装修，也会增加物业和装修成本投入，在一定程度上提高单房摊销成本。

因此，需要面积多大、挑高多高的大堂，还需要投资人对项目的潜在盈利能力进行测算，寻找一个投出、产出的平衡点。

4.物业老化程度

有些老店改造项目，物业地段好、租金不高、房屋结构适合做酒店，但物业老化，外立面破旧、门窗隔音效果差、隐蔽工程需要重做等，翻新改造成本很高，需要慎重衡量。

另外，物业条件一定要关注细节。比如电容量够不够，水压够不够……如果某些硬性条件不达标，后期改造将会是一笔较大的开支。

5.独立电梯、消防设施

一个酒店若没有专用的电梯，住户的实际体验感就会降低，酒店的价格、档次也会受到限制。

同理，酒店是否有单独的消防设施、消防通道，也是在酒店经营的基础配套层面需要考量的元素。

6.租金

一般来说，酒店租金最好不要超过营业额的30%。如果超过这个比例，就很难实现既定的投资回报。

物业租金是否划算，不仅要看行情价，还要重点衡量最终的实际产出效能。比如：“矮矮胖胖”的大群楼，暗房会比较多；柱子多的酒店，客房出房率也会受影响。对于这两种物业，建议签约之前，先谨慎测算一下房租平摊下来的单间成本是否划算。

总结一下，好价格的标准是：

其一，租赁年限建议至少10年以上，租赁期少于10年的物业谨慎考虑；

其二，租金低于市场行情，且出房率高，才是好价格；

其三，房租可有适度递增，递增变缓或是递增数据越小越好，市场合理递增为两年5%或者3年6-8%；

其四，免租期时间越长越好；

7.区位规划

在选定物业前，一定要充分了解10年内当地政府部门对该地段下达的有关条例、政策，如：是否有新建地铁、改道、修路、新建、拆迁等规划。这些情况，都可以影响酒店的营收与投资策略。

若该区域即将封闭修路，期间酒店来往不便，营收就会下降；若物业面临拆迁，酒店可能还没回本就被通知拆迁，先前的投资只能一笔勾销了。 

8.其他易被忽视的内部空间规划

酒店物业是否有规划仓库、公共卫生间、洗涤间、员工自助餐厅等区域，都关乎开业后的运营成效。

除此之外，若物业没有放置热水设备、中央空调，弱电机房的空余位置，就只能将其架设到房顶等，造成了共振噪音，遭到旅客投诉。

02

地理位置：

不同类型酒店有所不同

根据酒店的定位和性质不同，也应选择不同的物业位置。

众所周知，酒店有经济型、中端、中高端、奢华、度假等多种档次和定位。由于文章篇幅的原因，小编在此就不一一列举了，而是从售价的层面，将其简单地分为“经济型酒店”和“中端及以上酒店”两大类，聊聊其在具体确定酒店选址时，分别应注意哪些事项。

一、经济型酒店

酒店盈利的本质，就是满足潜在客户的需求。经济型酒店多半以客房收入为主，无法承接宴会、大型会议等团体客户。因此，经济型酒店在选址时，必须考虑：怎样才能提高客房入住率及售价，增加收入？

1.人口基数要大

人口基数是酒店入住率的基石，只有人多，消费需求才会多。所以，要增加客房收入，就必须将酒店开设在人口密集的区域，如：

（1）城市的商业中心、大型游乐中心、大学校园、工业园区等繁华区域；

（2）邻近著名地标、历史建筑、旅游风景区的区域；

（3）3km内有大量企业、工厂、企事业单位的区域。

2. 人流量要大

经济型酒店，需要在流动的人口数量大，商旅住宿需求旺盛的成熟区域选择物业，如：

（1）周边有大型商超、写字楼群、创业及工业园区、会展及商务中心；

（2）靠近机场、高铁站、火车站、客运站、码头、公路高速客运中心区域、高速公路城市入口处、汽车终点站、大型停车场附近区域等交通枢纽中心；

（3）靠近行政开发区或经济开发新区的核心位置；

（4）临近当地著名旅游景点或历史文化区域。

3. 人要方便到达

在确定物业周边人流量足够的前提下，投资人还必须考量以下几点：

（1） 物业在附近区域中是否足够显眼，让顾客能很快找到酒店所处之地？ 

（2） 物业位置是否通达，让顾客可以方便地到达酒店？ 

（3） 附近有没有稳定的客源，能否长期“存留”起来？ 

总而言之，交通四通八达、地处主干道临街、门前车道宽敞、出入口畅通无阻的位置更适宜投资酒店；若物业地处闹市，但位置隐蔽、入口难找，或门口是单行道，看似一步之遥，客人却要开车绕很远才能到达，进来后还找不到停车位，那就不适宜投资酒店。

二、中端及以上酒店

中端及以上酒店投资总额较大，除了客房收入，还能靠承接宴会、大型会议等获得较多非房收入。因此，这些酒店在选址时必须通盘考虑，除了满足以上经济型酒店的选址要求外，还应额外考虑以下几个要点：

1.选择城市

城市作为人口聚集的现代化产物，不同层次的城市直接与酒店目标群体的消费力紧密相关。中高端酒店在城市选择上要遵循以下2个法则。

（1）选熟悉的城市。在自己熟悉的城市，投资人能够更便利地调度资源。

（2）选热门的城市。一二线城市各类会议会展、商业演出、文旅活动繁多，自带流量。但需注意的是：这种城市物业供不应求，租金成本较高，投资人需科学谨慎地计算酒店投资回报率，考虑性价比与投资回报周期。

2.选择商圈

商圈的流量，会影响酒店的流量；商圈的属性，会影响酒店的客源定位、房价水平。因此，酒店投资人在确定酒店定位后，可据其选择对应位置/属性的商圈。

从位置的角度看，城市商圈可以分为中心区域和周边区域。在不考虑物业成本的情况下，城市中心区域配套完善，商圈人流密集，酒店生意也更好。

从属性的角度看，城市商圈可以分为：高铁商圈、车站商圈、机场商圈、医院商圈、学校商圈、景区商圈、园区商圈、会展商圈、商务商圈、商业商圈、城郊商圈、聚居商圈、政务商圈和综合商圈等。不同商圈的消费人群、消费心理、消费时间各不相同，因而要选择与酒店潜在消费人群、消费心理、消费时间相匹配的商圈。

3.确定物业

关于物业选址，酒店圈有句老话——“金角银边”。

“金角”，指十字路口四个拐角，该地段物业不仅交通便利、采光充足，而且引人注目、曝光量大，具备较好的流量转化能力。

“银边”次于“金角”，指在“金角”店铺旁边不远处的街边位置，有时也具体指核心客源行为目的地的右前方。

4.突出特色

中高端酒店的核心客群，往往生活水平较好，对酒店环境、服务的要求也更高。为了在同质化严重的市场竞争中脱颖而出，酒店在选择物业时若能结合周边地区得天独厚的的自然环境、风土民情营造特色服务，能起到制造惊喜、锦上添花的效果，吸引客源。

（1）选风土民情独特少数民族地区，根据自然条件和地方风情打造酒店特色；

（2）选自然资源、气候较好的区域，打造山景房、园景房、海景房等特色的度假酒店。

03

写在最后

酒店行业作为一个前期投入巨大的重资产行业，做决策时既要从广大处着眼，又要从精微处入手。格局越高、信息越全、分析越细致，对酒店经营越有利。

有时酒店收益不理想，不一定是因为投资人自身能力不佳，而可能是因为酒店所处的位置不对。世界饭店业标准化之父&现代酒店业鼻祖埃尔斯沃思·斯塔特勒曾言：“对任何酒店来说，取得成功的关键是位置。”

酒店物业选择是一项系统工程，从物业条件到地理位置，要考量的因素颇多。这很麻烦，但对酒店的生存、发展至关重要——选对物业，酒店发展就能事半功倍；若忽略选址，就可能导致经营惨淡，乃至“创业半道”而草草收场。