稀缺的专业酒店资产管理人才应如何培养

*本文作者系 北京隐奢逸境酒店管理有限公司创始人

我选择走上酒店资产管理这条赛道可能是上天的安排，在大学时学的财务专业，进入酒店行业的前5年先后担任了多家国际高端、奢华品牌酒店的业主代表，随后又加入国际酒店管理集团担任中国区业务发展部高管，经历了大量项目的前期定位、策划和合同谈判工作。走上这条赛道另一个原因是看到了中国酒店行业的痛点，张润钢博士在2022年年终综述里讲到的一句话可谓是将这一痛点描述得淋漓尽致，“严重的‘肠梗阻’，使得几乎现有酒店资产交易都无法正常开展，进而形成了阻碍行业前行的一座大山”。在酒店资产管理方面，中国绝大部分酒店都是通过业主代表或总部业主代表来加以实施的，只有极少数酒店聘用了专业的资产经理（Asset Manager）。反观现代酒店业历史较长、资产管理较发达的国家和地区，代表酒店所有者来进行资产管理的普遍形式是通过资产经理人，不管是业主公司自雇还是通过第三方资产管理公司。

一路走来，确实感受到这条道路的孤独和艰辛，但是依然对这条道路充满信心，实践中盘活一些低效酒店资产后总会带来喜悦和成就感，公司也一直在探索培养专业酒店资产管理人的方法。在此分享一些自己对酒店资产管理人才培养和发展的思考。

一、专业资产管理人才紧缺

我对酒店资产管理的理解是：将酒店视为一项资产，站在投资人的角度对该资产施以主动的管理动作，在保证资产完整、安全和可持续发展的前提下，实现优于市场的投资回报，使该资产成为投资人青睐的优质资产。

酒店资产管理具有专业覆盖面宽、综合能力要求高的特点。在专业方面，覆盖投资决策，商业不动产估值，商业不动产定位、策划、规划、设计、建设，商业不动产不同阶段的投融资安排，财务，税务，法律和酒店管理合同，内部控制和风险管理，人力资源管理，酒店运营，商业不动产经营，企业管理等，针对国际品牌酒店，还需要熟悉这些酒店通用的“国际酒店业统一会计制度（The Uniform System of Accounts for Hotel）和国际品牌酒店管理合同”。

除了专业知识，酒店资产管理人还需具备以下特质：对数据敏感，具有很强的数据解读和分析能力；具备丰富的酒店运营经验，同时又具有经营思维，时刻持有投资和商业的视角；对中国酒店市场理解深刻；视角开阔，专注于酒店行业，又不局限于酒店，对商业不动产经营创新保持敏感，并适时将其与酒店进行结合和跨界；发现问题后能够提出解决方案；时刻保持专业态度和客观的立场；具有全局观和管理思维，善于沟通和合作。

由此可见，一方面专业的酒店资产管理要求非常高，培养和成长的周期长、成本高；另一方面，由于近二十年中国的酒店投资是依附于房地产得以蓬勃发展，酒店投资人大部分是地产开发商，他们将酒店的投资价值与房地产一并衡量，很少单独评估酒店本身的投资价值，因此从一开始就没有按照酒店资产管理的逻辑进行决策和投资，而且在这一时期房地产丰厚利润的驱使下，地产开发商对酒店重开发、重投资、轻运营、轻回报，对于通过主动资产管理给酒店业绩带来的提升不屑一顾，完全是地产开发逻辑，而未建立商业地产投资逻辑。商业不动产资产管理带来的价值属于长期价值，可持续、重复发生的现金收益，这一理念未得到开发商的重视和认同。

另外还有一个客观因素，那就是国际品牌在合作的管理合同上普遍很强势，而且开发商还希望继续以品牌为杠杆发展其房地产业务，所以一般不愿意打破现有平衡关系，开展主动的资产管理。

在这一总体市场形势之下，专业的酒店资产管理人不仅成长周期长、成本高，而且价值还得不到市场认可，没有施展的舞台，市场对于这一专业分工没有强烈的需求，导致从业人员对资产管理的研究、认知程度低，从长期价值角度愿意投身于酒店资产管理专业领域的人少之又少。

随着房地产降温，酒店资产普遍低效运营的行业性问题浮出水面，同时，以资产运营效益为基础的不动产私募投资基金试点启动，商业不动产公募Reits呼之欲出，酒店回归其金融属性、投资属性和经营性商业不动产属性，中国酒店资产的梗阻能否得到疏通，中国酒店市场能否回到健康和拥有活力的状态，很大程度上依赖于专业的酒店资产管理。以我这几年的实操项目为例，我们与金茂共同打造的丽江金茂璞修雪山酒店（隐奢逸境旗下酒店）在第三年末时实现了收入增长近400%，且扭亏为盈实现良好利润，该资产成功地被金茂打包发行了CMBS；我们服务于三亚珊瑚湾文华东方酒店两年后，该酒店年收入增长近85%，年利润增长近5000万元，资产估值得到大大提升。 隐奢逸境已经发展为国内唯一一家具备定位策划、技术服务、经营管理、资产管理实操项目，并以价值提升、资产盘活为目标的高端酒店资产管理公司，形成了体系化的资产管理核心能力，并通过实际操盘项目业绩结果得以验证。

二、专业酒店资产管理人的培养现状

根据目前中国的整体经济形势和酒店行业发展形势，中国急需加快专业酒店资产管理人的培养。个人拙见，目前仍存在以下问题：

1.国内尚未形成适合中国市场、系统化的资产管理培训体系

目前有一些机构已经开始在国内开展酒店资产管理培训，为市场认知酒店资产管理起到了积极作用，但培训内容有的沿用国外资产管理的知识框架和案例，与中国市场的实际情况存在较大差距；有的偏酒店运营，知识框架不够完整；有的以“点”为主，未形成资产管理的整体逻辑，这些情况犹如盲人摸象甚至可能导致市场对酒店资产管理的理解出现偏差。

2.以培训为主，缺乏实践和实际案例的历练

目前参加酒店资产管理学习的人员以地产公司酒店板块工作人员和酒店业主代表为主，由于市场对酒店资产管理的理解仍处于初步阶段，专业的酒店资产管理公司（此处特指“管理公司”，而非以分析为主的咨询公司）也较少，他们经过课堂的学习后，很难在实际工作中找到机会实践，加上资产管理本身专业覆盖面广，所以很难快速进步。

3.院校在酒店资产管理方面的教育仍有待体系化

按照中国目前的酒店资产规模，市场对专业酒店资产管理经理人的需求很大，也是酒店行业非常有前景的职业发展方向，但目前院校在这方面的教育仍有待进一步加强。

4.目前市场引导过于强调“存量资产改造”

以北京隐奢逸境酒店管理有限公司的实际项目经验，我们认为存量资产并不一定都要进行改造才能提升，建议先做软提升，我们在丽江金茂璞修雪山酒店和三亚珊瑚湾文华东方酒店上的业绩提升都是在未进行装修改造的情况下实现的，这也更符合绿色和可持续的发展理念。目前公司以长期合作模式服务于多个高端奢华酒店项目（总项目资产原值超100亿），运营超过2年的项目，年度营收增长110%，年度毛利润增长5744%，年度业主利润增长837%，且市场地位在当地竞争酒店群中持续提升。

三、如何推动中国专业酒店资产管理人的培养和发展

院校和行业协会形成分层级、循序渐进、理论与实践相结合的完整酒店资产管理教育和培训体系。院校主要开展基础理论知识教育，协会针对具有一定工作经验的从业人员开展继续教育和资质认证。知识结构和体系可以借鉴国外的经验，但应紧密结合中国国情。

在金融机构、投资机构或国有企业内部设置资产管理专岗，由经过资质认证的人员担任。

加强与国外酒店资产管理机构的交流，取长补短，学习国外同行先进经验的基础上提高中国社会层面对酒店资产管理的认识和理解。

挖掘国内外优秀的酒店资产管理案例并加大力度进行宣传和推广，对专业的酒店资产管理机构进行扶持和奖励。

鼓励酒店投资人积极参与不动产私募投资基金试点、酒店投资资产证券化，甚至紧随国家政策积极推动酒店类公募Reits的发展，为专业的酒店资产管理经理人创造舞台，同时借助他们的力量和政策支持，逐步盘活目前市场上已经形成的低效酒店资产。推动酒店的资产证券化和公募REITS，创造对专业人士的需求，吸引优秀人才，让优秀人才有用武之地。

准备好人才，才能更好促进中国酒店资产交易，促进行业发展。