小型精品酒店是下一个投资红利吗？

*本文作者周海斌 系GOOHUG观禾品牌主理人

对于投资者而言，最近的一波红利是中端酒店的崛起，这也是继快捷酒店扩张之后酒店产品结构性的转变与提升。推波助澜的不乏国内三大酒店集团的江湖逐鹿，如华住集团旗下的全季酒店，锦江国际集团旗下的麗枫、希岸、喆啡酒店，首旅如家酒店集团旗下的如家商旅酒店等。看到机遇的酒店人也纷纷参与到这场“混战中”，其中就有号称“中国新住宿经济第一股”的亚朵酒店，于2022年11月11日成功在纳斯达克上市。目前中端酒店的竞争已经白热化，红利殆尽。未来酒店投资的方向呈梭子形向两端延伸，一方面，下沉市场（三、四线）城市的消费升级，将宾馆改造成中低端品牌酒店；另一方面，高端及精品市场，放弃“大而全”拥抱“小而美”。

基于这样的逻辑，笔者跟读者聊聊小型精品酒店。每次提到小型精品酒店，脑海中闪现的永远都是安缦、虹夕诺雅等高不可攀的国际酒店品牌，具备代表性，但不具备复制性。就安缦而言，1988年至今，全球仅开业35家，每一家的投资都是10亿元起，更是有地产及地产基金做相应后期回款和前期投入。对于大众投资人而言，高不可攀望而却步。那什么样的小型精品酒店在未来的市场里具备竞争力，甚至有机会独立上市呢？个人认为有以下几点：

基于强需求关系做小型精品酒店

酒店的发展，一定是靠规模效应做支撑。中端酒店市场竞争两步走：第一步标准化产品输出，即无论到哪里住这个品牌酒店，从设计装修到服务流程都一样；第二步进行微创新，从一店一设计到个性化服务。小型精品酒店的路径要截然相反，依据个性化的需求做到单店设计。以北、上、广、深一线城市为例，医疗资源集中，《2019年国家医疗服务与质量安全报告》数据显示，上海三级医院收治的住院患者中，38.51%为非上海常住居民；北京三级医院收治的住院患者中，37.10%为非北京常住居民。围绕医院周边的酒店，依然是传统的酒店配套，并没有对目标客户需求做深层次的挖掘。医院的考核指标有病房周转率，一般在85%--93%左右，因此有些术后患者不得已必须出院，但身体又可能随时出现问题而需要住在医院周边。基于这样的需求，可以考虑在医院周边做一家高端康复酒店。依此类推，车站机场的旅客市场等，都是基于强需求关系可以开拓的市场。一个产品深耕某个行业，行业本身有共性，为这个区块做重度服务，进而在全国选择类似的区块复制。

基于退出方式做小型精品酒店

若小型精品酒店是未来的爆发市场这个假设成立，那么作为投资人首先应该考虑如何在资本市场安全且高回报地退出。投资人要认识到：重要区域性龙头的价值远高于散点布局的开店，不仅能降低管理成本、及时应对风险，而且有利于做高估值。比如某小型酒店品牌在上海有10家以上的酒店，且每一家均为自营模式，一年营收保守1亿元。任何一个酒店集团或者上市公司，想要进军上海小型精品酒店市场，收购该品牌是划算的一笔生意，既减少了开店风险，又节约了开店时间，且收购之后直接并表纳入营收，何乐而不为？即使不整体出售，也可以出售部分股权，以达到套现的目的。

基于客源地域属性做小型精品酒店

中国市场之大，以至于南北方商业逻辑存在很大差异。南方酒店一年四季可经营，经营周期长，北方酒店淡旺季明显，尤其是小型精品度假酒店，淡季大部分酒店停业，小部分以汤泉、冰雪等特色体验迎来旺季。度假酒店是强“流量”生意，如果没有营销推广，流量拉不回来，入住率直线下降；且度假酒店是周末及节假日生意，周中房价低且入住率低。从客源角度而言，郊区度假酒店与城市酒店存在重合。基于上述情况，城市与郊区可以形成互补。一方面，城市酒店可以为郊区度假酒店做营销铺垫和引流，如入住两晚城市酒店送一晚周中度假酒店客房。整体上拉升了两个区域的平均入住率，提升收益。另一方面，度假酒店在停业期，员工可以在城市酒店工作，既做到交叉培训保证对客服务标准，又有效补充因过年等因素出现的用人荒，还降低了用工成本。

基于获取物业优势做小型精品酒店

小型精品酒店客房一般在50间以下，这是在中端酒店里被“嫌弃”的房间数量。从投入产出比核算，中端酒店不考虑低于80间客房的物业。因此市面上闲置了大量的小型物业，如售楼处、私人会所、文保单位建筑、小型商业综合体等。这样的物业往往价格低价值高。在同等投入的条件下，如果售价能翻一倍，也等同于100间房的酒店。

随着经济的复苏，住宿产品结构性的调整，小型精品酒店将是未来酒店行业的产品代表。