行业转型渐深、民宿“黑马”出没　机会来了？

2018年中国经济增长6.6%,增速同比下降0.2个百分点；其中房地产行业同比增长3.8%，增速在所有行业中排在倒数第二。

自2017年下半年以来，国内房地产行业面临增速持续下滑危机，已是不争的事实。但不可否认的是，2018年全年GDP绝对额趋近6万亿元的国内房地产市场，依然是中国最具规模与潜力的未来产业之一。

当前中国房地产行业正在转型，随着供求关系的转换、金融“去杠杆”的实施以及拿地难度的增加，2018年国内房地产增量市场显得步履维艰，“去库存”和“活下去”的呼声在行业内激荡。相比之下，存量的赛道更宽，资金更愿意投资拥有强运营能力的公司与团队。因此对存量市场进行优化升级、改善运营、提高服务的效率与质量势在必行。

房地产存量运营，重视的是净利率和IRR，不以传统开发的进销存逻辑计算。项目收益虽没传统的形式那么快，短期回报也没传统的高，但仍可满足相对合理的投资预期，正因资本市场也需要这样的产品。不论是城市更新还是不良资产（地产），简单的收购和并购并不能解决资本发展的问题，更重要的是对这样的资产进行赋能及运营。其中房屋租赁板块，在国家利好政策引导下，近年呈现井喷式发展。长租以自如、泊寓、蛋壳为代表，中短租以路客为代表。在集中式领域，由于门槛较低，竞争非常激烈，短时间内很难形成独角兽；而分散式的优势在于存量房源更多空间更大，但对运营能力要求较高。

但无论是集中或分散式的长租，虽盲目拼规模来扩大市场，然而对于仅依靠房租溢价模式而言，盈利仍是各长租公寓共同面临的难题。而在短租市场，经过精心设计改造的房源，同样的出租率，盈利能力相对更强。实现长短租并举与资产的保值增值，是业内实现弯道超车的机会所在。

集中式与分散式对比：

长租与短租对比：

从2018年房地产存量市场的投资动态来看，民宿短租将可能继续成为2019年度房地产存量行业最具投资价值的细分领域之一。

个性化住宿需求爆发，催生民宿短租经济的蓬勃发展

民宿短租最先盛行于欧美、其次日本，在台湾成为旅游核心产业，逐渐独立成为服务业中的一条细分产业。在英国，民宿已经成为该国旅游业的重要组成部分，每年为40%的旅客提供住宿。日本政府也将民宿视作解决住宿设施紧缺、推动外购游客访日的重要途径。对于国内而言，台湾地区的民宿起步较早，而中国大陆地区的民宿起步相对落后。

政策鼓励租售并举，让闲置房源产生经营价值，而相比长租，短租是有更高经济价值的形式。另一方面，线下体验发生变革，消费升级催生了个性化住宿需求的火热。

也因为短租市场的火热，民宿短租领域融资不断：2018年1月、3月，精品民宿品牌“路客”先后完成A1、A2轮融资，顺为资本、洪泰基金、高和翰同、真格基金等明星基金，向该公司投资数亿元人民币；10月，住宿共享平台小猪短租获得新一轮近3亿美元融资，云锋基金、愉悦资本、晨兴资本、今日资本等基金参投。

当前，腾讯、阿里巴巴、美团、携程等互联网巨头均已进入民宿短租领域：小猪短租打通了飞猪旅行的流量入口，是阿里巴巴着力打造的民宿短租平台；途家打通携程、艺龙、去哪儿、蚂蚁短租、58赶集等8个平台房源；美团在2017年4月上线民宿共享平台榛果民宿。此外，美国民宿企业Airbnb在2015年进军中国市场后，也于2017年高调宣布改名为“爱彼迎”。

从上述案例中可以看出，相较于平台类民宿领域，资本对非平台类民宿领域的渗透较低。创办于2016年的路客精品民宿，在2018年完成数亿元A1及A2轮融资，集齐中国投资界“全明星阵容”，创下非平台类民宿企业的最高融资纪录，短短时间在房源规模上取得绝对领先优势，被誉为民宿短租企业中最大的“创业黑马”，已经显露出非平台类民宿领域“独角兽”之势。

众多大牌资本之所以青睐路客，除了创始人及团队的实力背景之外，还有其专业的运营水平。路客的优势在于运营体系成熟，拥有中国最专业化和规模最大的民宿管理团队，包括几千名设计师、工程师、房屋管家和保洁阿姨等，是全国唯一一家系统化解决房源设计、改造、接待、运营和营销过程中所有痛点的专业化管理平台，路客在全球超过65个城市直接管理运营超15000套精品民宿，运营入住率高达80%，正领导着中国民宿行业快速发展。 

核心优势：专业运营+技术管控

为了加强运营管控，路客自主开发了国内首款民宿PMS系统，利用大数据、互联网、AI等技术，覆盖房源筹建、运营的方方面面，为客户提供高效、专业的服务体验。

其中房源评估把控由智能签房系统智能筛选优质房源，助力投资人更科学选取房源，大数据系统拿下性价比更高的优质房源；装修设计把控包括重新设计、改造成使用效率更高、租金比周边高的产品，从设计到改造整个流程以及改造的进展等筹建全过程都能在筹建系统呈现。

预定系统更是多个平台，一键发布，截至目前，路客已经直接连通携程、Booking、艺龙、去哪儿、爱彼迎、途家等13大国内外线上平台，扩大房源曝光，提高入住率。

另外还有节能环保的小米智能家居系统；高效保洁，远程监督的派单系统；投资回报，一目了然的结算系统。一共六项PMS系统，技术研发能力强大。

在基金机构关注的合规性、流量与市场份额、风险回报等方面，路客也表现不俗：

在票据管理方面合乎规范，可开具增值税专用发票。

自2018年7月会员体系上线以来，目前会员总数已高达数百万会员。

庞大的会员体系，不仅轻松解决流量的问题，且会员粉丝的黏性强忠诚度高，银卡以上的会员复购率高，为路客带来了固定的客流以及收益。

路客产品也拥有较大优势，每一套房源都要个性化设计，专业管控下房源更干净，品质远超一般民宿，专职管家服务也能更到位，这些吸引了大量年轻人的喜爱，房源收益和投资回报都表现不俗。

以路客2018年推出的对标五星行政套房的多功能高端大户型民宿项目「行政会所」为例，ADR800元，旺季基本每天都满房，高收益凸显了其运营能力。

正是因其强悍的运营实力与优异的市场表现，2018年国内某大型资产管理公司投资了近7000万，由路客负责打造运营了600套分散式精品房源。自去年12月全部上线以来，出租率达70%以上，春节期间达85%，单晚房价ADR平均1200以上。预计2.5年内能回本。

作为业内饮头啖汤的成功案例，大型基金机构对路客精品民宿近亿元的投资佐证了基金机构投资民宿的合作模式清晰可控，风险回报合理。民宿因为稳定可控的投资回报率，跃迁为基金公司青睐的投资产品。